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www.isamiami.com
305-546-5421
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Dear readers.
Chers lecteurs,
My website lately has been receiving a lot of inquiries about investing in a condo in Miami Beach. Some investors are buying as pure rental income without plans to use their property themselves. Other investors want to enjoy their condo and rent it when they are absent. The only product that allows this is called a 'condo-hotel". Let me tell you about it....
Mon site a reçu dernièrement beaucoup de demandes d'investissement pour des appartements à Miami Beach. Certains de vous veulent une propriété pour seulement générer des revenus locatifs. D'autres veulent louer l'appartement quand ils ne s'en servent pas. Dans ce dernier cas, vous devez acquérir ce qui s'appelle un "condo-hôtel". Laissez-moi vous expliquer.....
Isabelle de Gaulejac Andrews |
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| Le Condo-Hotel |
Many investors would like to enjoy their condominium a few weeks a year and rent the property the rest of the year. If a condominium is rented for less than one year, it is called a short term rental. Most condominium building/condo associations won't allow short term rentals.
A condo-hotel caters to investors who plan to use their property a few weeks a year.
When not used by the owner, the property enters the condo-hotel program. The revenues from the rental will be split between the owner and the condo-hotel.
These revenues will help you cover the cost of owning the property but will rarely fully cover the cost of ownership. This is because the maintenance costs (real estate taxes, insurance, association fees, etc) are often greater than net revenue generated by rentals. Rental income is always split between the owner and the condo-hotel program and a given unit is difficult to rent continuously for the periods you are not using it. Lending institutions in Florida do not currently offer any financing for condo-hotels. Therefore, only cash buyers can invest in these properties and demand for these products has fallen, which has driven down prices.
Condo-hotels are the right solution for individuals who want to use their property and are able to pay cash.
Condo-hotels might be a good idea for investors holding Euros and other strong foreign currencies who would like to use their property and hold it for a future profit at resale. If you believe that the value of the Euro will decline, the condo-hotel might be a product for you.
Certains investisseurs veulent se servir de leur appartement quelques semaines par an et le louer le reste du temps. Un contrat de location pour une période de moins d'un an est considéré une location à court terme.
La plupart des immeubles et leurs syndics interdisent la location à court terme. Seul un immeuble avec un programme appelé "condo-hôtel" le permet. Le programme du "condo-hôtel" gère la location de votre appartement quand vous ne vous en servez pas. Les revenus de la location sont partagés entre le programme de l'hôtel et le propriétaire de l'appartement. Ces revenus vous aideront en partie à couvrir les coûts de propriété. Les coûts de co-propriété, les taxes immobilières et assurances sont souvent supérieurs aux revenus de la location qui risque de ne pas se faire 7 jours sur 7. Les banques américaines n'ont plus de prêts à offrir pour financer l'achat d'un condo-hôtel. Seuls les achats en cash peuvent acquérir un condo-hôtel; il en résulte donc peu de demandes à l'achat ce qui dévalue le condo-hôtel.
Un appartement dans un immeunle qui offre un programme de condo-hôtel est un investissement pour un acheteur qui veut profiter de son appartement quelques semaines/mois par an et qui peut faire l'achat en cash. Le condo-hôtel est une solution pour les acheteurs propriétaires d' euros ou de valeurs supérieures au dollar qui désirent faire une plus value à la revente. Les impôts aux USA ne sont pas lourds.
Si vous pensez que la parité de l'euro par rapport au dollar va baisser, le condo-hôtel est un bon investissement.
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| List of Some Condo-Hotels in Miami Beach |
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Mondrian South Beach at 1100 West Avenue
The Vincci South Beach at 1458 Ocean Drive
Canyon Ranch Miami Beach at 6801 Collins Avenue
Viceroy South Beach at 801 South Point Drive
The Tides at 1220 Ocean Drive
The Setai at 101 20 Street
Fontainebleau at 4441 Collins Avenue
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| Some sales of Condo-Hotels/ Exemples de Vente:
Canyon Ranch: 2 bed/ 2 bath, 1,500 Sq/Ft (150 m2), $862,500 in May/Mai.
2bed/2 bath, 1,080 Sq/Ft (108 m2), $350,000 in August/Aout.
Setai: 2 bed/2 bath, 1,272 Sq/Ft (127 m2), $2,150,000 in August/Aout.
Fontainebleau: 1bed/ 2 bath, 1,002 Sq/Ft (100 m2), $615,000 in August/Aout.
Studio, 516 Sq,Ft (50 m2), $327,500 in June/Juin
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I will send you a general overview of the Miami market. In the meantime visit my site for my national real estate market overview.
If you would like to discusss a specific area of Miami Real Estate, do not hesitate to contact me.
Je vous enverrai très bientôt une analyse générale du marché immobilier à Miami. Vous pouvez aussi consulter mon site internet.
Si vous désirez des informations sur un aspect particulier du marché, contactez-moi
A bientôt!
Sincerely,
Isabelle de Gaulejac Andrews
305-546-5421 |
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